Aluguel acessível: T2 vai até € 1.309 em Lisboa e € 671 em Braga
Portaria publicada nesta terça-feira fixa a renda máxima por tipologia em cada concelho para o senhorio ter isenção de IRS. Os tetos vão de € 224 (T0) a € 2.066 (T5 em Lisboa). Veja Lisboa, Porto, Braga e outras cidades.
O Governo publicou no Diário da República, em 13 de outubro de 2026, a Portaria n.º 454/2026/1, com a renda (o aluguel) máxima de cada tipologia, em cada concelho, no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Um T2 pode custar até € 1.309 em Lisboa, € 1.118 no Porto e € 671 em Braga para o contrato entrar no regime, em que o senhorio fica isento de IRS ou IRC sobre a renda.
O que aconteceu
A Portaria n.º 454/2026/1, assinada pelos ministros das Finanças e das Infraestruturas e Habitação, regulamenta o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Ela entra em vigor no dia seguinte à publicação, 14 de outubro de 2026.
Segundo a portaria, o teto de cada concelho tem por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE, o equivalente ao IBGE). No anexo, os valores vão de € 224 por um T0 em 103 concelhos, como Aguiar da Beira, Amarante e Elvas, a € 2.066 por um T5 em Lisboa. Acima do T5, o teto sobe de € 50 a € 150 por quarto extra, conforme o concelho. Os valores também foram noticiados pelo Jornal Económico e pela CNN Portugal.
A portaria revoga as Portarias n.º 175/2019, 176/2019 e 177/2019, do antigo Programa de Arrendamento Acessível, criado em 2019, com efeitos desde 1 de setembro de 2026. Entre essa data e a entrada em vigor da nova portaria, valem os limites da Portaria n.º 176/2019.
| Concelho | T0 | T1 | T2 | T3 |
|---|---|---|---|---|
| Lisboa | € 785 | € 1.006 | € 1.309 | € 1.612 |
| Cascais | € 752 | € 964 | € 1.254 | € 1.544 |
| Oeiras | € 703 | € 901 | € 1.172 | € 1.443 |
| Amadora | € 593 | € 759 | € 988 | € 1.217 |
| Sintra | € 514 | € 671 | € 866 | € 1.056 |
| Setúbal | € 507 | € 649 | € 844 | € 1.040 |
| Porto | € 652 | € 866 | € 1.118 | € 1.341 |
| Vila Nova de Gaia | € 491 | € 629 | € 819 | € 1.008 |
| Faro | € 447 | € 572 | € 745 | € 917 |
| Coimbra | € 426 | € 546 | € 711 | € 875 |
| Braga | € 391 | € 531 | € 671 | € 802 |
| Vila Nova de Famalicão | € 311 | € 398 | € 518 | € 638 |
| Guimarães | € 303 | € 392 | € 505 | € 622 |
| Barcelos | € 298 | € 392 | € 504 | € 612 |
Valores do anexo da Portaria n.º 454/2026/1, sem as majorações de 10% por garagem privativa e de 10% por classe energética A ou superior. Não incluem condomínio e outros encargos. Em Braga, o T4 vai até € 895 e o T5 até € 1.028.
O que muda para você
Para o contrato contar como arrendamento acessível, a renda mensal tem de ficar igual ou abaixo do teto da tipologia no concelho do imóvel. O senhorio que cumpre as regras fica isento de IRS ou de IRC (o imposto das empresas) sobre essa renda, segundo o decreto-lei. Para o senhorio, a adesão é uma escolha, não uma obrigação.
O teto sobe 10% se o aluguel incluir vaga de garagem privativa e mais 10% se a casa tiver certificado energético de classe A ou superior. As duas majorações podem se somar.
Alugar só um quarto pode entrar no regime, num contrato de residência temporária, se o quarto tiver janela, varanda ou marquise para o exterior e o inquilino tiver acesso próprio à entrada, a um banheiro completo e à cozinha, segundo o anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026. O teto do quarto é uma parte do teto da casa, proporcional à área do quarto em relação à área de todos os quartos. Se o quarto tiver banheiro privativo, a área dele conta 25% a mais no cálculo.
O contrato para morar de forma permanente tem de ter prazo mínimo de 3 anos. Para residência temporária, para quem tem residência fiscal em outro concelho, o prazo mínimo é de 3 meses, segundo o anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026.
O teto não inclui despesas e encargos que o contrato ponha a cargo do inquilino, como o condomínio, de acordo com o decreto-lei.
O que fazer agora
- Viu um anúncio de "renda acessível"? Compare o valor com o teto da tipologia no concelho (tabela abaixo).
- Confira se o contrato para morar tem prazo de pelo menos 3 anos.
- Pergunte se o valor inclui garagem ou se a casa tem certificado energético A: o teto pode ser 10% ou 20% maior.
- Aluga um quarto? Veja se tem janela e acesso a banheiro completo e cozinha, e peça a área do quarto e de todos os quartos.
- A tabela completa, com todos os concelhos, está no anexo da portaria, no Diário da República.
O que isso significa
A portaria não obriga nenhum senhorio a baixar a renda, e aluguel acima do teto não é proibido: o senhorio só fica sem a isenção. O regime é um incentivo: quem aceita alugar até o teto e com contrato longo deixa de pagar IRS sobre a renda. Para isso, o senhorio tem de enviar o contrato, já comunicado às Finanças, à plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) até 15 de janeiro do ano seguinte. Se descumprir as regras, perde a isenção desde o início, segundo o decreto-lei. Segundo a portaria, a mesma plataforma vai divulgar os limites e uma ferramenta de cálculo.
O anexo III do decreto-lei, que traz as regras do regime para os contratos com senhorios privados, fala do imóvel e do contrato (teto de renda e prazo). Ele não exige nacionalidade portuguesa do inquilino nem traz limite de rendimento para ele.
Segundo a portaria, os tetos são atualizados a cada 1º de janeiro pelo coeficiente oficial de atualização das rendas, nos anos em que o Governo não fizer uma revisão.
Em que pé anda
20 de maio de 2026
Decreto-Lei n.º 97/2026 cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
13 de outubro de 2026
Portaria n.º 454/2026/1 publica os tetos de renda por concelho
14 de outubro de 2026
Portaria entra em vigor
Informação válida em 13 de outubro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico: confirme sempre no órgão responsável.
